2010年3月1日起生效！澄清了这些热点问题
备受关注的 《聊城市物业管理条例》 于2020年11月30日经聊城市第十七届人民代表大会常务委员会第三十四次会议通过，于2021年1月28日经山东省第十三届人民代表大会常务委员会第二十五次会议批准予以公布。 《聊城市物业管理条例》 对于新建物业与前期物业管理、物业服务管理、旧住宅区物业管理等诸多民生问题一一进行了明确，将于2021年3月1日起正式施行。
01
占用共享道路的停车位归所有人所有
《聊城市物业管理条例》明确了业主对该建筑物的专有部分拥有所有权，如居住建筑、商业建筑等，对除专有部分以外的共用部分拥有分享和共同管理的权利。
其中，物业服务区域内的下列部分属于业主：道路和绿地，城市公共道路、城市公共绿地或明示私有制除外；占用业主共有的道路或者其他场所停放车辆的；建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基础结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通道部分，消防、公共照明等辅助设施设备，避难楼层、设备楼层或设备间等。物业服务用房等公共场所及共用设施设备；法律、法规或者房屋买卖合同依法规定的其他共有部分。
物业服务区域业主大会的成立和业主委员会的选举，将决定物业服务区域的重大事项和共用部位的使用和管理。
物业服务区域设立业主大会。业主大会由物业服务区域内的全体业主组成，共同管理物业服务区域内的共用部位、设施设备，按照有关规定开展物业管理相关活动。
02
住宅空置超过六个月的，前期物业费应当减免
《聊城市物业管理条例》明确了住宅物业费根据住宅的类型、特点和服务阶段，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业费由政府引导。
其中，普通房屋交付后空置超过六个月的，空置期间的前期物业费应当减免；空置率的确定标准和具体降低比例按照有关规定执行。其他物业交付后空置超过六个月的，物业服务费标准由物业服务提供者与业主或者物业使用人约定。
已竣工但尚未出售或交付的物业，物业费由建设单位支付。
业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业费的，业主从约定中承担连带责任。
财产所有权转移或者灭失的，所有权人应当结清物业费。
物业服务提供者违反规定或者协议，扩大收费范围，提高收费标准，擅自重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝支付。
另外，业主违反约定未缴纳物业服务费的，业主委员会和物业服务提供者有权催缴。可以通过在物业服务区域显著位置公示、送达书面提醒或者其他业主容易知晓的方式，督促业主在合理期限内缴纳；合理期限届满未支付的，物业服务人可以依法提起诉讼或者根据仲裁协议和物业服务合同中的仲裁条款申请仲裁。
03
尚未出售的停车位和车库应在业主要求时出租
《聊城市物业管理条例》明确物业服务区域内规划的停车位和车库首先要满足业主和物业使用人的停车需求。尚未出售的车位、车库，业主、物业使用人要求出租的，建设单位应当出租。停车位和车库租赁费根据政府指导价确定。
建设单位或者物业服务人员应当每季度在物业服务区域的显著位置公示车位、车库的出售和租赁情况。
规划的停车位和车库未充分利用的，不得设置规划停车位以外的其他停车位。如果规划的停车位和车库不足，可以利用业主共用的道路或其他公共场所增加停车位，停车位归物业服务区域内所有业主所有。停车位的设置、管理、收费等事项由业主大会决定，但不得侵犯
得违反消防安全要求。04
共有部分广告收益 属于全体业主所有
《聊城市物业管理条例》明确，当出现物业服务区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；电梯故障；消防设施出现功能障碍，存在火灾隐患；建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动；玻璃幕墙炸裂；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍；地下车库以及其他地下公共空间雨水倒灌；其他危及房屋安全和人身财产安全，需要实施应急维修、更新和改造的紧急情况时，可以应急使用住宅专项维修资金：
而依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；依法应当由相关专业性服务组织承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、宽带数据传输等设施设备和相关管线的维修、养护费用；依法应当由侵权人承担的人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；根据物业服务合同约定，应当由物业服务人承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。不得从住宅专项维修资金中列支。
此外，利用物业服务区域内业主共有部分设置广告、进行租赁或者从事其他经营活动产生的收益，在扣除合理成本之后，属于业主共有。业主共有收益资金的处分由业主共同决定，可以用于补充住宅专项维修资金，折抵物业费，支付业主大会、业主委员会活动经费以及业主委员会委员的报酬。
05
拥有“业委会”的旧住宅区 优先进行改造整治
《聊城市物业管理条例》明确，旧住宅区未成立业主大会或者未选举产生业主委员会的，街道办事处、乡镇人民政府应当采取措施，鼓励、支持和推进其依法召开业主大会，选举产生业主委员会。旧住宅区依法产生业主委员会并且能够正常履行职责的，优先进行改造整治。
旧住宅区未成立业主大会或者未产生业主委员会的，应当按照本条例相关规定成立物业管理委员会。
旧住宅区可以采取招标的方式选聘物业服务人，也可以采取协议的方式选聘物业服务人，由业主委员会根据业主大会的授权与物业服务人签订物业服务合同。
街道办事处、乡镇人民政府可以接受旧住宅区业主大会、业主的委托，将两个或者两个以上旧住宅区的物业服务事项打包为一个项目，采取招标或者协议方式确定同一物业服务人接管。
无法选聘物业服务人或者开展自行管理的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织基本保洁、公共秩序维护等服务，所需费用由业主承担。
来源：聊城晚报全媒体记者 刘亚杰
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